自住房(fáng)購房(fáng)合同行(xíng)文應保證不出現無效的“霸王條款”；開(kāi)發商也應為(wèi)剛需購房(fáng)人(rén)說清合同條款內(nèi)容。政府則請(qǐng)來(lái)專家(jiā)為(wèi)合同把關，同時(shí)出台專屬于自住房(fáng)的購房(fáng)合同示範文本。記者近日從市住建委和(hé)市住保辦了解到，自住型商品房(fáng)合同将納入監管範圍，政府将出手對合同文本進行(xíng)規範，以防購房(fáng)人(rén)吃(chī)虧。
業內(nèi)人(rén)士分析，這将有(yǒu)效避免“霸王條款”出現，還(hái)有(yǒu)望扭轉開(kāi)發商始終強勢的“行(xíng)規”。
同是退房(fáng) 賠償金額差五倍
近期，一個(gè)自住房(fáng)項目因為(wèi)合同條款問題，引發了市住建委負責人(rén)的關注。按照這份合同，購房(fáng)人(rén)需要将契稅交給開(kāi)發商代繳，這些(xiē)錢(qián)要在開(kāi)發商手裏無息存放兩年。其結果必然是開(kāi)發商受益而購房(fáng)人(rén)吃(chī)虧。
與此同時(shí)，市住保辦專家(jiā)決策組的法律專家(jiā)也在對本市自住型商品房(fáng)的購房(fáng)合同進行(xíng)評估。
“對于購房(fáng)人(rén)來(lái)說，重要的是平等。現在的合同中約定，因購房(fáng)人(rén)原因退房(fáng)需賠償總房(fáng)款的5%，而因開(kāi)發商原因，退房(fáng)僅需賠償1%。”一位法律專家(jiā)說，這種“差五倍”的霸王條款毫無道(dào)理(lǐ)。“要麽都1%，要麽都5%，這才是對等。”
近日上(shàng)午，一場(chǎng)研討(tǎo)會(huì)在市住建委辦公樓內(nèi)召開(kāi)，專門(mén)針對自住型商品房(fáng)的“霸王條款”。
“自住型商品房(fáng)不同于普通(tōng)商品房(fáng)，有(yǒu)政府提供住房(fáng)保障的功能，所以，政府要對開(kāi)發商行(xíng)使監管職責。”市住保辦專家(jiā)組成員、對外經濟貿易大(dà)學法學院副教授鄭雅方說。
“購房(fáng)合同條款裏的不合理(lǐ)，就是行(xíng)規。”頭發有(yǒu)些(xiē)花(huā)白的市住保辦專家(jiā)組成員、中央财經大(dà)學教授易成棟一直在研讀合同，并在一張空(kōng)白A4紙上(shàng)不停記錄着內(nèi)容。他說，合同中很(hěn)多(duō)條款，都應該是開(kāi)發商和(hé)購房(fáng)人(rén)雙方協商的。
市住建委一位法律顧問也建議，開(kāi)發商提供的格式合同中，有(yǒu)些(xiē)條款雖然被開(kāi)發商寫進了合同，但(dàn)在法律判決中，通(tōng)常會(huì)對這些(xiē)“霸王條款”進行(xíng)無效認定。“政府應該監管這些(xiē)無效條款，以及會(huì)在現實中影(yǐng)響到老百姓住房(fáng)保障福利的條款。”
自住房(fáng)合同将嚴于商品房(fáng)
此前，市工商局、市住建委曾經聯合推出房(fáng)地産交易示範性文本。然而，記者從一位從事房(fáng)地産業超過20年的開(kāi)發商相關負責人(rén)處了解到，大(dà)多(duō)數(shù)開(kāi)發商會(huì)在示範文本中“添枝加葉”，由此逃避一些(xiē)自己應負的責任。
“最大(dà)限度縮小(xiǎo)企業責任，這确實是行(xíng)規。”這位開(kāi)發商負責人(rén)并不避諱這個(gè)問題。
目前，市住建委官網已經公布了商品房(fáng)現房(fáng)、預售的合同示範文本。而據市住保辦相關負責人(rén)說，本市已經聯合多(duō)位法律、法務專家(jiā)，就起草自住房(fáng)購房(fáng)合同示範文本進行(xíng)討(tǎo)論。專屬于自住房(fáng)的合同範本條款會(huì)更加嚴謹。
這是由自住型商品房(fáng)的特性決定的。自住型商品房(fáng)由開(kāi)發商承建，價格比周邊商品住房(fáng)低(dī)30%左右，面向全市符合限購條件的家(jiā)庭；購買此類住房(fáng)後五年內(nèi)不得(de)上(shàng)市，五年後上(shàng)市收益的30%上(shàng)繳财政。
截至上(shàng)月底，全市自住型商品房(fáng)共推出46個(gè)項目。在啓動選房(fáng)的31個(gè)項目中，有(yǒu)2.9萬套實現了銷售。已經進入銷售環節的自住房(fáng)項目，僅剩1142套未售出。
“好事就要做(zuò)到位”
市住保辦相關負責人(rén)說，市住保辦将牽頭建立合同評估制(zhì)度，讓合同和(hé)老百姓見面之前就先被“捉蟲”。
“開(kāi)發商在領取預售許可(kě)之前，有(yǒu)幾個(gè)月的時(shí)間(jiān)可(kě)以制(zhì)訂合同。我們會(huì)建議開(kāi)發商把合同事先提交給市住保辦專家(jiā)組，請(qǐng)專家(jiā)評估後，出具修改意見，再由住保辦反饋給企業。”這位負責人(rén)說。
而鄭雅方建議，開(kāi)發商草拟購房(fáng)合同時(shí)，首先要經過嚴格的法律論證。“開(kāi)發商與取得(de)購房(fáng)資格的老百姓是平等主體(tǐ)，要在雙方合意的情況下，才能簽署合同。”她說。
來(lái)自物業管理(lǐ)、住宅質量管理(lǐ)等部門(mén)的負責人(rén)，也對未來(lái)的自住房(fáng)合同條款，提出了一些(xiē)更清晰的建議。
“如果說這些(xiē)合同條款的措辭還(hái)得(de)用言語補充解釋，那(nà)就應該在合同中直接标注清楚，讓老百姓看得(de)明(míng)明(míng)白白。”一位業務處室負責人(rén)說。
從2013年啓動供地開(kāi)始，自住房(fáng)的管理(lǐ)體(tǐ)系一直在完善過程中。市住建委已經傾注了大(dà)量精力監管自住房(fáng)的施工質量、戶型結構等細節內(nèi)容，同時(shí)，也在進一步細化對自住房(fáng)“全生(shēng)命周期”的監管。“從申請(qǐng)、提交審核，到搖号、購房(fáng)，再到後續的持有(yǒu)、交易，每個(gè)環節我們都在推進更精細化的管理(lǐ)。”市住建委相關負責人(rén)說。
“自住房(fáng)是納入住房(fáng)保障體(tǐ)系的新型房(fáng)源，我們的原則是，好事就要做(zuò)到位。”他說。